中介暗箱操作规避房产新政假离婚购买第三套房

■背景新闻　　三部委发文严查哄抬房价　　日前，国土资源部官方网站发布消息，国土资源部、住房和城乡建设部、监察部联合发文明确省级政府稳定房价不力将问责。三部委要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。　　三部委还要求房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。　　同时，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同”等行为。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。　　“9·29”房产新政规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，同时暂停发放三套房贷。日前，记者调查发现，个别房产中介业务人员称“上有政策，下有对策”，采取“高评高贷”的方式规避三成首付；同时通过“假过户”、“押旧买新”等招数实现三套房贷。　　多套房 购买多套房用到险招　　“9·29”房产新政提出各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款的政策，记者走访了解到，因为有市场需求，个别房产经纪人想方设法规避这一新政策。　　招数 1 “假离婚”或以他人名义贷款　　房产经纪人刘先生说，目前银行判断购房者有几套房子，主要依据购房者在银行系统的征信记录，也就是所谓“认贷不认房”，“所以只要找个没有贷款记录的人贷款，之后再过户就行了。比如很多人的父母虽然有房，但其实都没有贷过款，所以户主写父母的名字就好了。 ”刘先生说，此外夫妻俩还可以“假离婚”，把房子全都转到对方名下，自己离婚后没有房产，也没有贷款，再购房仍属首套房。等自己把房贷手续全部办好，再复婚，银行也不会来干涉你，“只是这种方式风险可能高一些，需要夫妻俩事先商量好。 ”　　分析：有法律界人士表示，这种情况双方都有一定的风险，首先对方(贷款人，下同)不用付首付也不用还贷款就成了产权人。在房产持续升值的情况下，万一你还不出贷款，银行要拍卖的话，对方是没影响的，但是一旦房产跌价，拍卖款不足以还借款，对方就要承担还款责任。同时如果你延期还款，对方的征信记录不好也会影响到贷款信用。　　招数 2 办理假过户　　王先生夫妻目前有两套房子，一套40多平方米，户名是妻子的，用来出租；还有一套自己住的房子，80多平方米，户名是王先生。前一段时间，夫妻俩想再购买一套小户型的商品房用于投资。“9·29”房产新政出台后，彻底堵死了他们贷款购买第三套房子的路。　　“有什么解决办法呢？ ”夫妻俩找到房产经纪人咨询，对方表示，可以把这两套房的户名转到信得过的亲属名下，之后再贷款购房；或者用亲戚的名字购买房子，之后再过户给他们。　　分析：“无论是将原有住房转给他人，或用他人名义购买再转到自己名下，都存在一定的风险。 ”法律界人士表示，目前“假过户”多在亲戚朋友间进行，有的写下还房承诺，有的碍于情面，干脆什么字据也没有，这种做法存在极大隐患。“假过户”本来就是在钻政策的空子，在操作时，一旦不当，很容易引发纠纷，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款和罚款。　　招数 3 押旧买新　　房产经纪人刘先生告诉记者，如果手上的两套以上的房子均已经付清贷款，完全可以用来抵押贷款，到银行进行抵押贷款，贷的款就可以全额付款买第三套。按照规定，抵押贷款额度是两套房评估值的5~7成，比如两套房评估值达到200万元，那么贷款额度最高可以达到140万元，完全可以支撑一次性付第三套的钱。　　分析：记者了解到，抵押贷款是指借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款，也就是通常所说的“押旧买新”。购房者可将手头已经付清按揭的房子抵押给银行，通过“押旧买新”的方式支付新购房的款项。业内人士提醒，目前抵押贷款的利率一般都较高，同时，个人借银行的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险。　　招数 4 利用公积金贷款　　“可以用公积金贷款购买第三套房子。 ”刘先生说，由于目前大连市公积金贷款政策还没有调整，所以买第三套房子可以选择公积金贷款，“按照规定，公积金个贷的最高额度25万元，2人最高额度能达到45万元，但要抓紧，因为政策随时可能有所改变。 ”走访中，多位房产经纪人表示，“新政后确实有不少购房者正在考虑使用公积金购房。 ”　　分析：记者了解到，从今年5月开始，国内一些城市先后出台举措，对公积金贷款政策紧缩，甚至停止受理公积金三套房贷款。对此，大连市住房公积金管理中心工作人员表示，大连公积金贷款管理一直采取额度控制的方式，目前仍然按照之前的政策办理。目前，大连市对申请公积金贷款的二套房界定是根据贷款人名下是否有尚未还清的商业住房贷款。对于三套房，则没有具体的界定。　　首套房 “高评高贷”降低首付　　日前，为遏制房价过快上涨，国家有关部委分别出台措施，规定对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。对此，市内个别房产中介表示，“上有政策，下有对策，只要想办法，不仅能实现2成首付，甚至能够实现‘零首付’购房。 ”　　王先生毕业后一直在大连工作，几年的时间已积攒了10多万元钱，按照一万元左右每平方米的房价，他本来用积蓄可以支付一套五六十平方米商品房的首付，而现在首付比例提到30%以上，一下子使他的首付款出现几万元的缺口。“有一个房产经纪人告诉我，别看规定是三成，但他依旧能给我做到两成，对方还说，即便是做到‘零首付’也不是没有可能。 ”　　对此，市内一位房产经纪人告诉记者，这种操作方式属于违规操作，属于行业内的潜规则，以前在二手房交易中用得比较多，但随着最近几年相关部门管理力度的加强，大的中介公司已经很少做这种事了，目前只有部分小型中介公司还在做。这位经纪人介绍，这种违规操作说白了就是“高评高贷”，即原有成交价格不变，但在向银行申报时，提高了房屋交易价格，实际上是把首付款“转化”成了银行贷款。“比如，一套现价100万元的房子，拿到银行估价为一百四五十万元，再按七成来做房贷，一来一回，不就成了‘零首付’吗？ ”　　■分析　　据了解，“零首付”的方式不但与国家有关部门严格控制银行信贷风险的导向相违背，同时购房者本身也存在风险。法律界人士表示，“零首付”购房，违反了相关法规政策，属于违法行为。同时，《合同法》还规定，存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形的可以视为无效合同。一旦事情暴露，原本无辜的购房者变成了违法者，其权益不但无法得到保障，还将要承担相应的法律责任。　　大连市房产经纪人协会会长袁国钰表示，“零首付”购房方式将会给购房者带来潜在的金融信用风险，因为还贷压力大，部分抗风险能力不强的购房者很容易出现断供，一旦出现断供的情况，购房者将承受被驱逐出屋的厄运。　　记者 佟亮