“双赢”合作

——小产权房建造模式　　如此星罗棋布、遍地开花的小产权房是如何建造起来的？在自己眼皮子底下纷纷拔地而起的一幢幢小产权房，地方政府为何视而不见、充耳不闻？　　◎文/本刊记者 江舟 若言　　如何把事做成　　在深圳宝安区沙井镇做了七八年小产权房销售代理的邹春成对《中国经贸聚焦》记者一针见血地指出，问题的根源在于钱权交易，“开发商要拿地建房，就得去跟村委谈。他们之间的合作模式一般是：村委出地不出钱，在项目中占一定的股份，或者是大家谈好，开发商建多少幢楼是给村委的，剩下的就是开发商可以拿来销售的。”　　邹春成表示，按规定，建房要取得规划许可证、施工许可证，在建设之前绝对要打通所有的环节。现在一般的模式是，开发商先建，建了之后政府再处理一下，然后给个复工通知书。“当然在建之前，开发商也会考虑到地方总体的规划，它不会去违背，毕竟违背了对它来说也不是件好事。”　　在接受《中国经贸聚焦》记者采访时，中国政法大学法学院副教授王建勋认为，农村里有很多村干部发现建小产权房有利可图，卖给城里人可以赚不少钱，至少比种粮食赚钱多了。表面上看，中国这种中央集权的体制，中央政府或者上面的政府很强大，但事实上，在这样一个大国，上级政府无法控制下面的政府。　　“经济学上讲信息不对称，中央政府无法获得那么多地方盖小产权房的信息，也不可能天天去看着全国那么多乡村盖房子，中央政府和地方政府之间其实也是一种猫和老鼠的关系。中央政府一道一道地下命令，但地方政府只要有利可图，就不会去理你。所以很多情况下，更高一级政府明明知道小产权房在不断地建设，但都是睁一只眼闭一只眼，只要一级一级地送好处就行，想禁止也禁止不了。因为小产权房不断地在盖，每一个地方都在盖，怎么禁止？要强行禁止的话，就会面临群体性事件，会影响稳定。”　　王建勋说，小产权房刚开始盖的时候，上级政府可能都不知道下面是以什么名义盖的。“人家可能以开发区等各种名义，等盖起来了，才发现那是小产权房。”　　资金链如何解决　　小产权房的开发商一般都是些什么样的人呢？邹春成告诉记者，很多小产权房的开发商一开始都是做瓷砖生意或开五金店的，开发商向他们购买建材次数多了，这些小生意业者就会琢磨，自己做建材批发都这么赚钱了，做房产开发利润肯定会更大。“于是，一些潮汕、梅州等地的建材批发商就通过自己的人脉资源来沙井找村委的人，以买地或者合作建房的形式搞房产开发。潮汕那里的人胆子比较大，看的机会比别人准。改革开放以来，这些人就摸准了这样一条规律——撑死胆大的，饿死胆小的。”　　但由于小产权房没有国家认可的产权证，无法向银行贷款融资，项目开发所需的巨额资金开发商是如何解决的呢？邹春成向记者介绍，开发商几个亲戚朋友合伙可以凑到1000多万元的启动资金。如果是跟村委合作建房，拿地可以不用直接给钱，到时房子建好之后给村委一两幢或者给一些商铺，就算是抵土地款了。中间建房的时候，有承建商垫资，与水泥、钢筋等建材批发商也可以以三角债务的形式存在。实在无法偿还，还可以以几套房产作为工程款结算。记者在沙井镇某小产权房小区就曾看到有开发商董事长签名的函件，承诺把两套面积为79平方米的房产抵押给建材供应商，以冲抵无法支付的75万元的工程款。　　不过，由于小产权房一般是建成之后才能进行销售，无法像商品房一样可以以期房的形式先行销售套取资金，资金杠杆率要小很多，如果发生资金断裂怎么办呢？邹春成表示，如果真到了那一步，村委或集资的村民作为利益相关者，会借钱给开发商的，算一定的利息就行。“这就出现了民间借贷现象。在当地人眼里，你的房子就建在我的地盘上，我还怕你跑吗？他们就怕没有开发商来建，只要工程完成了70%-80%，当地人就不用担心了。”　　邹春成同时指出，相比商品房，小产权房的利润率更高，因为开发商要冒一定的风险，风险与回报是成正比的。他同时指出，相比商品房开发商，小产权房开发商所需支付的灰色费用更多，因为在圈地、报建、施工许可等环节要保证在什么手续都没有的情况下还能把房子建成。　　“民间高利贷资金使用的成本比较高，但小产权房它的建设周期也短，因为不像商品房一样要涉及政府审批和规划等环节。如果是单幢的话，8-10个月就可以建好，相比而言，商品房单幢建成至少需要2-3年的时间。所以，即使小产权房和商品房开发商的利润率都是50%的话，小产权房也要比商品房更赚钱，因为它资金回笼的速度更快。”　　（本刊记者郁风对本文亦有贡献）