买房梦断记

买房梦断记　　北京的楼市，给购房人的感觉正和影片《盗梦空间》一样，梦生梦灭，梦梦相连，梦里还有穿越。不同的是，每次“梦”完后，价格都疯涨一大截。而房地产开发商的“盗梦”手法却一次比一次高明。　　本刊记者 傅硕／文　　看完正在热映的《盗梦空间》，购房者陈女士发现自己正在经历北京楼市版“盗梦空间”。　　买房梦，正不断被 “侵入”并被“植入”。　　影片中的Dom Cobb是一个经验老到的窃贼，Cobb及其团队的任务是向商业竞争对手植入思想。眼下，陈女士正经历北京楼市版“盗房梦空间”，自己的买房梦被植入意念。陈女士看中的是通州楼盘华业东方玫瑰，回想起买房的前后半年经历，她感觉和影片《盗梦空间》一样，梦生梦灭，梦梦相连，梦里还有穿越。不同的是，每次“梦”完后，价格都疯涨一大截。而“盗梦”手法一次比一次高明。　　开发商和专家学者及地方政府的各色表演，就像《盗梦空间》里的 “陀螺”一样，一直旋转着。跳出戏外的导演和主角很清醒，和陈女士一样被盗走思维的购房者却懵懵懂懂地“买票”进场。一批又一批，前仆后继。　　寻梦　　一位做房地产开发的朋友告诉陈女士，为什么房价高，都是地价太高闹的。所以，她从一开始就盯上那些协议转让或是收购股权获得的地块。　　“通州自由小镇项目”转让的一则公告吸引了她的关注，华业地产公告显示，通过股权收购，华业地产仅用3.972983亿人民币就获得了该项目全部权益。“通州自由小镇项目”规划建设用地面积为24.86万平米，规划总建筑面积为101.5万平米(其中地上建筑面积79万平方米，地下建筑面积22.5万平方米)，容积率3.0，绿化率30%。为了进一步测算该地块的地价和房价，她又从权威机构要来了该地块的相关数据指标(详见表1，下列技术指标皆以该表列示数据为准)。很显然，华业地产的总建筑面积比公告中公布的规划总建筑面积少了8.2万平方米。　　初步测算，华业东方玫瑰的楼面均价为425.83元/平方米(楼面价=地价款/总建筑面积)。这块地简直就是从天上掉馅饼，哪有这样好的事情？陈女士在兴奋的同时，请那位开发商朋友按照开发常规成本详细测算华业东方玫瑰的开发成本(见表2)。测算显示，如果该楼盘住宅以1万元/平方米、商业以1.2万元/平方米计算，该楼盘税后利润率32.81%，投资收益率为67.63%。这是假设该楼盘一次性同时开发，实际上开发商开发百万平米大盘都是分期滚动进行，所以其收益指标肯定要比自己测算的高很多，难怪说开发商暴利。而北京市房地产交易管理网显示，一期A1、A2楼销售率98%，成交均价为11733元/平方米。　　陈女士算完账后心里不免生气。更让她生气的是，根据华业地产2009年年报，华业地产税后利润率仅为9%，单体楼盘的利润都这么高，利润都跑哪里去了？　　虽然是生气，还是买房要紧。都说这房价降，看眼前的形势，房价根本就没有降的意思。为了验证自己的判断，4月中旬，她又请开发商朋友统计了北京市的房价涨幅(详见图1)。通州区4月份成交均价14510元/平方米，相比通州区2009年全年上涨49.37%。想想自己住在通州大半年，媒体报道、政府规划、专家点评的通州就是一块黄金宝地，眼下通州还和以前一样，但又像做梦似的，自己跟着也感觉不一样。但眼前，通州依然是“睡城”，配套设施建设滞后于城市发展，交通越来越拥挤。　　华业地产副总经理陈云峰在接受媒体采访时信誓旦旦地表示，通州的规划是超过浦东、接近迪拜、世界领先的。“北京市政府拿出了办奥运的精神去发展通州，这个概念太强大了。”陈云峰所说的规划，就是在北京市十三届人大三次会议上，北京市市长郭金龙提出的“2010年要集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用。”　　某些媒体唱红通州“通向未来”——CBD东扩、通州的预期发展、优良的地域优势和交通优势。通州区政府也高调宣传：梨园镇要打造区域金融中心、通州新城将成北京面向环渤海地区的桥头堡、通州从“综合性服务新城”到“现代化国际新城”。而通州各个区的开发商宣传更是逼真，比如华业东方玫瑰的区域宣传是，通州新城南区酝酿“朝阳公园板块”。　　在政府描绘通州美好前景的同时，通州的地价像打了激素一样疯涨。地价上涨，更给了房价疯涨更好的理由。　　“明年交房的时候，这里的房价一定会涨到4万，一定会的。”华业东方玫瑰的售楼小姐坚定地对陈女士说。一位和陈女士买房的购房者不禁感叹：姐买的不是现在的通州华业，是未来的北京浦东！　　听听官方、媒体、专家的宣传，陈女士自然想到了《盗梦空间》。有专业人士称，《盗梦空间》不是一部典型的科幻电影，故事并非发生在未来，而是现在这个现实世界，只是动作场面都发生在梦境中。而眼前的一切，又何尝不是楼市版的盗梦空间？庞大的计划，需要一支精英团队作战。科布的“盗梦梦之队”，包括老搭档亚瑟、教会科布盗梦基础的岳父迈尔斯、药剂师犹瑟夫、随时随地变形的伪装者厄姆斯，还有新近加入的建筑师阿莉阿德涅，个个都是精兵强将。在楼市版盗梦空间里，盗梦空间团队也堪称强大，以开发商为主体，地方政府、专家学者、研究机构甚至是部分媒体，他们互相配合，从不同角度描绘一个美好将来，而代价自然是越来越高的房价。正如《盗梦空间》所描述的，当意念可以创造梦境、伪造身份、建筑城市，甚至打破并改写整个世界已知的规则，危险也接踵而至。　　而她的担心随着4月中旬的中央政府宏观调控一步步变成现实。　　据中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，截至8月底，通州年内供应的住宅项目为21个，提供住宅总量为6578套，而8个月时间仅签约3178套，总销售率仅为48.3%，特别是新政以后预售项目大部分签约率不足5%。新政后，通州存量房大量积压，达到14501套，存量房增速远超全市。而按照月均123套的期房销量来计算，通州的商品房住宅可以销售10年。虽然
成交量下来了，但房价在8月份之前并没有明显下降。进入9月，陈女士越来越感觉看不清房价走势，很多项目不仅没有降价，还在涨价。在涨—降—涨之间，她的购房梦越来越科幻了。　　梦断　　8月份是陈女士最难受的日子，常常是上半夜要买，下半夜决定放弃。在买与不买之间犹豫不决。犹豫不决的原因依然是开发商不断地给她植入买房后的种种美好梦境，和中央政府调控房价越调越高的现实。　　8月8日，华业东方玫瑰销售中心正式对外开放。售楼处像一个造梦工厂，采用Chanel风格，高端形象、品质感、有都市感的时尚意向让陈女士心动不已。但售楼处仅仅是个卖场，不是自己生活的地方。　　华业东方玫瑰最打动陈女士的地方就是被
网友称为“史上最牛的极致展示区”。8月18日是个好日子，陈女士应邀参加了华业东方玫瑰园林示范区及样板间开放活动日。2万平米园林示范区、5个精心打造的样板间。听同行的买房者说，以后园林示范区要拆掉，这是摆设。陈女士心里一沉。　　陈女士是渤海银行白金卡客户，所以9月4日又参加了华业举办的周末茶歇会，人多自然就有销售氛围，看着很多朋友要下订金，她又不免着急起来。没过几天，陈女士在万达广场又碰到了华业东方玫瑰推销，看到下订金的客户越来越多，她越来越担心自己买不着房。　　她要买的是期房，最早也要2011年年底入住。从最初的1万元/平方米到1.8万元/平方米，而且到现在都没有定下来。每次她都决心要放弃，但每次都被开发商制造的热销梦境迷惑，担心房价会更高。　　看完《盗梦空间》后，她发现自己早已在开发商营造的买房梦中，从越来越拥挤的售楼处到迷人的示范区，再到越来越多的看房人，陈女士被开发商植入的意念迷惑了，而成本就是自己心甘情愿多掏银子。开发商说，可以被挤压，但不能被边缘；可以面积小，但不能品质差；可以没圈层，但不能没阶层；可以工作忙，但不能没生活。陈女士心动不已，这正是自己想要的生活：不能去燕郊买房，面积小没关系，朋友都在身边，自己怎么都是白领。　　一个偶然的机会，她看到了某机构给华业地产的推盘计划，她才发现，开发商一开始就给她的买房梦里移植意念。　　在这份营销计划里，某机构写道：通州的客户渴望什么？精神诉求是什么？大盘要拥有精神统治力，要回应此类客户的生活方式，要代言一类客户，引领一个区域；一个故事串联，每期都有亮点，阶段释放，持续引爆；大盘必然经历市场变化周期，要灵活应变，准确把握当前市场环境下客户需求，从而吸纳更广泛的客户群。　　经历了多次提价，陈女士差不多就要放弃，但她总是被开发商的销售人员善意提醒后改变主意。经做房地产开发的朋友点拨才发现，她早已是笼中小鸟。开发商组织“销售梦之队”，比如流动特种兵(看房“的士”随叫随到，看房“的士”在为客户提供便利的同时，作为流动的户外广告，增加了项目的知名度，拓展项目的客户资源)；飞虎队(掠夺现有客户竞品周边、地铁节点主动“抢客”)；潜伏的特派员(充分挖掘周边竞争项目的客户)；占有资源客户(通过资源公司与内部资源，购买客户名单)。销售梦之队活动广泛，不仅在售楼处能看到他们(充分利用自家主场，除项目销售中心外还会设立分展场)，在自己平时的消费场所也能看到(比如已经碰到的万达广场内摆放项目沙盘进行巡展)。　　房价的每次上涨总是离不开某些媒体的声援和“专业人士”的叫好。比如两万平米示范区全面亮相、房地产业内鉴赏会等新闻发布会，而售楼处更是一个造梦工厂。　　在这份销售策划方案中，她还看到盗梦背后的商业计划：1期住宅销售周期2010年1月至12月；1期住宅销售面积21.7万平方米；1期住宅销售均价(毛坯)12500至13500元/平方米；1期住宅总销售额：27亿至29亿元。　　随着对项目的了解，她对华业东方玫瑰越来越没有信心：从A1、A2走着去地铁基本不可能，应该有3里地；要是开车的话，就不要这个所谓的地铁盘，况且早八点的京津公路—京通快速几乎瘫痪；东边是金鹰铜业—高污染；再东边是赫赫有名的东方化工厂—重度污染。论品质远不如K2海棠湾，论地段远不如天时名苑，论便利远不如时尚街区、新通国际花园。　　她也算了一下时间账：华业东方玫瑰 A、B、C、D四区完全建成后会是这一带比较大型的社区，A区13栋楼，小区内有规划配套游泳池；B区15栋楼，有规划建社区学校；C区具体的规划待定，但已有建3500平幼儿园的预算。而D区规划有电影院、超市。这些配套建成，至少需要五年时间。而孩子上学的问题附近有史家胡同小学、潞河中学，华业东方玫瑰社区的孩子是否能划入这所小学，还是未知数。　　最让她不放心的还是拆迁，她去了解过周边的拆迁情况，拆迁户根本就不同意拆，而这也是这块地历经10年倒了无数次手的原因之一。最让她担心的还有质量问题，华业地产在京开发的第一个项目华业·玫瑰东方因为房屋质量问题遭遇“收房门”。　　通州的房价从每平米2000涨到10000用了长达七八年时间，从1万涨到2万经过了不到9个月，从2万涨到3万只用短短3个月。而她在短短的2个月内，就有了四次开发商未按计划开盘的经历，一次价格比一次高。根据北京市相关规定，楼盘预售需楼盘封顶，而华业东方玫瑰新开的28层的楼盘是6月份才领的施工证，按照7天一层的施工标准，需要7个月时间，也就是说年底才能正式对外销售。到了年底，房价可能真的会如销售员所说，过4万元/平方米。　　政府对开发商的“盗梦”似乎越来越没有办法。中央政府4月份的宏观调控，华业东方玫瑰对外公布预售价格不降反升，特别是进入9月份，东方玫瑰的价格越来越坚挺。　　9月29日，在“金九银十” 的关键性节点上，中央政府对房地产再施调控措施，这一次，东方玫瑰的价格会降吗？陈女士心里依然没底？　　是梦境终归有醒来之时，陈女士很难判断哪一层“梦境”才是真实的现实？正如她的开发商朋友说，也许会像莫比乌斯圈一样，分不清层面地周而复始地循环下去，直到发生坠落而惊醒的那一刻。但遗憾的是我们还无法知道那一刻在何时发生，我们会在哪层梦境醒来？　　想来想去，陈女士接受开发商朋友的劝告，在工作单位附近租了一个小面积的二手房，而困扰她大半年的“盗房梦空间”也画上了句号。　　附文：房产中介成“盗梦”帮凶　　本刊记者 曹圣明／文　　在电影《盗梦空间》中，盗梦需要一支精英团队作战，即科布的“盗梦梦之队”；在盗走购房人之梦时，房地产商也并非孤军作战，房产中介便是其中最为得力的帮凶之一。　　内部认购、加价倒卖、谎话连篇、制造房产热销假象、收取高额佣金等等行径，是一些房产中介惯用的“盗梦”伎俩。　　在市场经济活动中，信息不对称，专业不对称，专业性中介机构对于供需双方增进相互了解，快速达成交易，起着极其重要的作用。客观公允地说，在中国重建商业社会的过程中，中介机构功不可没。　　但是，房产中介在中国，却是个特例。　　多年来，消费者们的控诉时时见诸报端，政府部门却鲜有作为；人们耳闻目睹的，是房产中介们的日益发展壮大和这种现象的愈演愈烈。　　这在业界内外，早已是公开的秘密。　　临近公元2010年岁末，终于有“公仆”率先挺身而出，扬起了手中的职责之剑。　　上海市工商局网站显示，9月15日起，该局联手住房保障房屋管理部门和物价部门，对房产中介们发起了为期一个月的专项整治。　　因为上述行径“不仅会误导买房人，损害消费者权益，也扰乱了房地产市场的正常销售秩序”。　　此番描述，何其明察秋毫！　　原来，一直以来，有关部门并非闭目塞听，更非昏聩无能，只是在“等待”2010年深秋这个时机罢了。　　然而，上海“公仆”声势浩大的此番行动，却很让人担心又会沦为一场雷声大雨点小的游戏。　　在“首善之都”北京市，那一场场轰轰烈烈的打击二手房阴阳合同运动，就是如此。　　所谓二手房阴阳合同，是指在房产中介机构的操纵下，买卖一套房子，签订两份合同，出一份评估报告，标出三种价格(合同价、评估价、实际成交价)，申请贷款时用较高的评估价，交税时按低的合同价走，目的是既少交税费，又尽可能多地申请贷款。　　从2007年7月起，北京市就要求经过房产中介买卖二手房时，必须实行网上签约和信息公示制度。2008年10月，北京市建委再次下发了类似通知，把买卖双方自行成交的交易行为也纳入了此项监管范围。2009年，北京银监局也行动起来，其《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》要求，从2009年9月起，银行必须按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。　　然而，根据中央电视台等媒体的相关调查报道，二手房阴阳合同现象一直都在大行其道，不仅给国家造成了巨量的税收损失，还严重地削弱了国家宏观调控的政策效果。　　事实上，你只要在北京各个区县参与二手房交易，没有哪个房产中介不会主动规劝你签订阴阳合同。　　如是，消费者们满怀期待的，“公仆”们一次又一次的宣誓，最终大多成了镜中花水中月，却又是为了哪般？　　这不是能力问题，有关“公仆”手中权力的强大，人们早已铭刻于心。也不是不作为问题，有关“公仆”一年四季都在发文件，一年四季都在治理整顿或者专项整治。　　窗户纸的另一面，是房产中介和开发商们一样，大多跟有关“公仆”有千丝万缕的联系，此乃其能量巨大、把玩消费者和政策于股掌的根源所在；类似火车站的黄牛党，其温床就是铁路系统利欲熏心的内线，这些内线大多扮演着为黄牛们提供票源和打击黄牛党的双重角色，你来猜猜，其怎能不同样屡禁不绝？　　这个答案的表现特征，就是中介们的行事风格也越来越大胆，越来越出位。　　2010年4月-6月期间，适值传统的租房淡季，然而，北京、上海、广州等全国多个重点城市的房租价格却极其诡异地开始了“撑竿跳”：平均涨幅超过10%，部分地段甚至远超20%。而反观有关统计数据，2010年4月以前，房租的涨幅一直在2%以下。　　与此同时，有关刚性需求的言论再次甚嚣尘上。有开发商及其附庸跳将出来，高谈阔论，那谁谁，你抑制购房行为的调控方略大错特错了吧，你看看，刚需们都跑去租房了吧？房租涨起来了吧？　　然而，《广州日报》等媒体却发现，哄抬房租价格的重要劲旅恰恰是房产中介！它们手握大量房源，通过各种方法促动房租价格上涨——其中，主动给房东打电话，劝说房东提价的行为十分普遍。　　真相是，受国家宏观调控影响，疯狂的住房销售市场迅速降温，全国住房成交量大幅萎缩，不仅考验着开发商们的现金流，更使得房产中介们的房产销售代理收入直接锐减，于是，神通广大的中介们又在房租上打起了主意。　　其如意算盘不言自明：这既可继续提高自身逐利能力，还可倒逼国家放松宏观调控，两全其美，何乐而不为？　　综上所述，纵观一些房产中介的所作所为，可以说，它们已经成长为中国社会的一颗毒瘤。若放任这颗毒瘤愈长愈大，继续吹大房地产泡沫，最终会危及国家经济安全，说它们会祸国殃民，也毫不过分。　　然而，内线盛行，如何让中介们回归其本色？　　这是个问题。