炒房客转战商业地产备战楼市下一轮上涨

“我已清空所有房产，租房子住了。”在上海炒房8年的陈妮难得闲下来，“不过房产将一直是稀缺资源，长期看仍是好的投资方向。等本轮房价大幅调整之后，又是非常好的买进机会。”　　炒房客火线撤退　　“现在的房价不要说买房的人觉得贵，连我们炒房的都觉得贵。”中国证券报记者见到陈妮时，她基本“清空”了所有房产，成功逃顶。现在陈妮手里只剩下一间商铺，自用、出租均可，所以能够承受房价下跌的压力。　　陈妮的炒房经历颇为奇特。2002年陈妮来上海时，几个月找不到工作，慌了手脚的她把刚刚买的房子通过房产中介挂了出去。房子迅速成交后，陈妮豁然明白，这样一买一卖，短短两个月内的收入比她应聘的所有职位年薪都要高。　　从此，陈妮不再找工作，开始把几乎所有的时间都花在看房、买房上。通常陈妮会跑遍整个区域，货比三家后“吃进”潜力楼盘，再通过中介挂牌出售。　　从开始陈妮只持有一、两套房子，到后来索性自己办起了房产中介公司，她手里的资金如滚雪球般越滚越多，而且基本没有“空窗期”。到后来，她手里拿的都是位于上海市中心、升值潜力巨大的豪宅。　　今年4月初，陈妮把自住的一套上千万元的城市别墅也卖了。现在看来，卖在了“天花板”。“我当时没想到卖了个最高价，也没预见到调控政策会出来。只是因为我开出的价格有人接手了。”陈妮说。　　大量炒房客在楼市新政的精确打击下开始撤退，一时间各地抛盘纷纷涌出。4月份，三名投资客将四年前合伙买入的深圳市福田区竹盛花园16栋，共167套毛坯房全部挂牌出售。该小区地产中介称，投资客自4月15日以每平米23000元-25000元挂牌，由于价格大大低于周边楼盘，已经成功售出近百套。　　炒房客的集中抛售引发了近期二手房挂牌量的激增。截至5月6日，上海“二手房住宅出售套数”攀升至10.8万套，住宅出售面积为1272.53万平方米。而在4月初，上海的二手房挂牌量还不到9万套。4月份南京的二手房挂牌量也创下新高，达到3.76万套，环比3月增加70%，同比增加145%。　　温州的民间炒楼资金也在源源不断地回流之中。温州市统计局发布的1月至2月统计指标显示，该市金融机构人民币存款余额5514.52亿元，
同比增长了20%。温州中小企业促进会会长周德文表示，上述数据是楼市新政之前的统计，如果加上近两个月的资金回笼，这个数字会激增。　　商业地产成避风港　　深圳的投资客胡鸣果断地在春节后抛售了大部分住宅，剩下几套位置优越租金高的房子。胡鸣炒房始于2003年，当时购买了第一套自住的房子，随后房价大涨，他迅速卖掉房子大赚一笔。从此胡鸣开始了炒房生涯，利用最低首付，最高峰的时候手上有接近20套房产。　　刚抛掉手中的住宅，胡鸣又开始寻找下一个投资领域。“仔细挑选商业地产，收益率至少会比住宅高出一倍，能够大大超过银行存款利息。”胡鸣开始走访深圳各大商圈和写字楼，罗湖区的老写字楼、福田中心区CBD的写字楼和商铺几乎看了个遍。　　然而投资商业地产，胡鸣遇到的困难远大于投资住宅。他在福田CBD看中一处商铺，总价需要八九百万元，贷款一半的话，还款压力相当大。况且CBD现在人气并不旺，租金能否涨起来胡鸣心里没底。而他看到的罗湖区的写字楼虽然价格便宜，租金收益率高，但升值前景并不乐观。　　即便商业地产投资较为复杂，胡鸣还是坚持在深圳各区寻觅，他认为商业地产需求量相对稳定，价格通常不会暴涨暴跌，是较好的避风港。　　同样转战商业地产的还有刚从住宅里撤退的温州炒房资金。5月初，温州一位企业主黄先生，一次性购进了上海浦东2000多平方米的写字楼；另一名温州炒房客，在抛售掉上海多套住宅后，与40多名亲友转身投资了200多套商铺。　　楼市新政的实施，使得大量资金向商业地产聚拢，各地商业地产都有不同程度升温。根据中原工商铺研究部数据，广州市2010年第一季度商铺成交总量同比2009年有30%的增长。广州市一批原计划亚运会时开业的商业项目，在五一就开始储客，个别项目甚至四月份就开始认购。　　中原工商铺研究人士分析，以广州一套售价约为60万元的70㎡写字楼单位为例，租金收入约3000元/月，年回报率接近6%。而同一楼盘120万元的住宅也只能收到同样的租金，年回报率只有3%。同时，商业裙楼相对于住宅的低价对于投资者来说也有吸引力。　　备战楼市下一轮上涨　　“无论怎样，房地产仍是未来的投资方向。”清空了手中的房产，对陈妮来说只是权宜之计，她已开始备战下一轮楼市。陈妮认为，房产一直是稀缺资源，是最有效的对抗通胀的工具。　　陈妮的炒房经验是，把能挣到的利润分两次实现，这样利润没有减少，但风险最小。当她预计一套房子能从5000元/平米涨到1万元/平米，当上涨至7500元/平米的时候，陈妮就选择出售，卖了以后再以7500元/平米甚至更低买回来，等涨到1万/平米的时候再卖。　　当然，陈妮也预见到未来十年投资房产不会像以前那么容易，需要更加谨慎。只要坚持握有少量高品质的房子，就能够抵御来自市场和政策的风险。　　另一位在上海投资房产的温州商人凌晓波则依然坚守着手里的五六套房子，虽然有些焦虑，仍不惜多方借款。凌晓波和他的炒房客朋友名下大多有公司，即便个贷卡紧，他们仍能通过企业贷款解资金之渴。他们认为，国内经济经受不了房地产市场的萎缩，目前严厉的房产调控政策注定不会持久，所以押注未来政策松动后房价的报复性上涨。　　即便是短期撤离的温州炒房资金，也未完全抛弃楼市。周德文表示，“目前在通货膨胀预期愈演愈烈、人民币升值压力愈来愈大的情况下，投资房地产仍然是有效的投资渠道，只是温州人的投资方式有所不同。”据了解，目前温州炒房团已有部分资金组成了私募股权基金，依然是寻找机会投资于楼市。　　上海汉全投资管理公司董事长赵云飞认为，“目前的打压短期肯定对市场有影响。但长期看，房价依然会上涨。要从根本上改变炒房客的投资取向十分困难。”　　“无论怎样，房地产仍是未来的投资方向。”清空了手中的房产，对陈妮来说只是权宜之计，她已开始备战下一轮楼市。陈妮认为，房产一直是稀缺资源，是最有效的对抗通胀的工具。