珠江新城诞生新地王：15000元一平米

珠江新城最后一块住宅用地拍出15323元/平方米的楼面价格。（资料图片）　　捂地——— 放两块中心地皮——— 大规模推地，政府“土地经营”的三部曲初显成效。　　经过大半年暂停拍卖，5月广州海珠区市中心地块以高出底价65%的3.18亿元拍出。昨天珠江新城最后一块住宅用地更是成为新地王。而在接下来的7月，政府大规模推地的时间到了，白云区、番禺区、花都区同时推出4块商品住宅用地。　　其他城市也大概如此，都是为了卖个好价钱，增加土地财政；而下半年的供地增加，有望平抑开发商用地需求，防止房价水涨船高。　　但中原地产担心，土地财政是双刃剑。其认为，此轮是“面粉”贱卖，城市像摊大饼一样向外延展，至今仍有大量土地被囤积，大量可供多年的待建项目，这其实是土地市场的泡沫。　　珠江新城最后的地王　　15000元/平方米其实不贵　　并没有想象中火热，17家竞价的开发商有一家还没有来到现场就宣布退出了。　　6月10日，天河区珠江新城两地块公开挂牌出让国有建设用地使用权。这两幅地分别是商业金融及文化娱乐用地的M 1-5和商品住宅用地D 8-C3。M 1-5只有广发证券参与竞价，不用竞拍就以底价成交了。　　D 8-C3作为珠江新城最后的一块住宅用地，备受瞩目。其位于海业路与金穗路交界处，用地面积为6349平方米，总建筑面积可达到22514平方米，底价13573万元，折合楼面地价即为6029元/平方米。　　经过50轮的竞拍，广州市城市建设有限公司以3.45亿夺得该地块，楼面价格达到15323元/平方米。此前珠江新城楼面地价最高为11912元/平方米，该地块已经刷新了最高楼面地价的纪录。　　3.45亿贵吗？此前市场人士预期该地块可能接近4亿，目前看来开发商并没有出现原来想象中的热情。参与竞拍的唯一一家大房企保利地产人士表示，价格还是有点高了，他们最后也不得不放弃。　　但更多的市场人士对记者表示，其实这个价格并不高，珠江新城最后一块住宅用地，面积这么小，位置这么好，单价看上去比较高，但广州城建在珠江新城还有其他没有开发的项目，可以形成规模效应，拉低成本。对比前两年的地王来说，2007年富力云祥路地块楼面价格超过18000元/平方米，2008年恒大员村地块超过13000元/平方米，珠江新城最后一块宝地15000元/平方米的价格怎么算贵呢？其他开发商由于没有广州城建拉低成本的优势，自然不敢与其竞争。　　中原地产认为，土地市场正在逐渐走出长时间冷淡的阴影，一方面是住宅市场的旺盛成交，使开发商的项目库存稳步消化，加速了资金回笼。财务状况的改善，使开发商的心态已从“保生存”转为“谋发展”，越来越多的开发商开始忙于寻找新项目，土地市场重现争抢局面；另一方面是目前土地价格仍然处于低位，尽管近期成交频现较高溢价率，但整体土地市场的实际出让价格仍处于较低水平，距离2007年历史高位仍有较大差距。　　而且，各级政府为了保持地方经济的发展速度，纷纷加大土地供应、调低土地底价、出台各类刺激政策及计划，创造出新的城市发展机会，大大提升了土地市场的吸引力。预计未来一段时间土地市场仍将保持活跃。　　政府有序推地三部曲　　土地供给的节奏与泡沫　　16家开发商，居然举牌只举了50轮，大多数的开发商其实一次都没有举牌。土地市场的回暖还有待观察。　　但政府推地的节奏值得考究。在去年房地产低迷的时候，广州市没有推地，等到房地产小阳春确立，5月广州才试探性地推出一块海珠中心地块。6月份，土地拍卖的火焰越烧越旺，连压箱底的珠江新城的最后一块地都拿了出来，吸引16家开发商参与竞价。　　虽然来的大多是中小房地产企业，但对比底价，珠江新城地块价格已经翻了不止一倍，土地市场的信心逐渐恢复。　　接下来，广州将于7月16日挂牌出让包括白云区、番禺区、花都区共5幅用地，其中4幅是商品住宅用地，用地面积共9.9836万平方米，建筑面积27.122万平方米。　　在看到土地市场回暖之后，政府开始大规模地推地。昨天在拍卖现场，房企竞价思考的间歇，拍卖师还插播“广告”：下半年还有很多土地供应，要注意投资风险。　　国信证券分析师区瑞明表示，去年土地市场很冷淡，政府很着急；而今年土地市场回暖了，它就趁势推出地块，从中获得资金。土地卖得多了，对于房价 而 言 则有 可 能 抑制，房价会跌的可能性也比较大。　　其认为，土地市场回暖一般要经过三个阶段，第一个阶段是销量回升、价格回稳；第二个阶段量价齐升；第三个阶段是量缩价升。其感觉现在土地市场开始处于第三个阶段。虽然现在大部分城市的月环比都在上升，但与三月份井喷现象相比，还是有所收窄。这主要有三个原因：价格上升太快；供应有所减缓；第三就是产品结构调整。对于价格上升，政府频繁推地，有利于保证未来供应量，对房价的进一步攀升起到一定程度上的抑制作用。　　但是中原地产担心，当上一轮的土地泡沫尚未退去，新一轮的圈地又将再起。土地财政的弊端早已在上一轮楼市高峰中显现，记忆犹新2007年股市、楼市的大牛市里土地市场的“面粉”角色，房价、股价、地价的相互推动循环……最终“面粉”贵过“面包”。　　开发商的苦恼　　拿不拿地还是个问题　　最近广州推出的都是小地块，让小开发商有机会参与了一把。但其实每个开发商心里都有一把辛酸泪。　　万科集团董事会秘书谭华杰日前表示，拿地有时是靠胆量，跟理性判断没什么关系。万科6月份可能会披露一些拿到的地，有很多都是一些不太知名的城市。　　土地的价格已经涨起来，万科只有将眼光投向一些冷僻的城市。谭华杰表示，在冷僻的城市拿地，并非是我们比一线城市更看好这些城市，而是因为我们认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。　　万科对土地成本的判断：第一、是基于城市未来的房价，第二、是基于自己的开发能力。万科假设未来房价是稳定的、最多温和上涨的，按照万科的开发节奏，在合理的时间段内获得合理的开发利润。如果按照历史最高位的房价来看，这块地是不赚钱的，这样的地我们不会去拿；如果按照06年年初的房价来看不亏本，这样的地我们会积极去拿。　　5月25日，山西证券研究员平海庆走访了万科A、招商地产、金地集团三家上市公司。他们对土地储备都选择“谨慎”，不会拿高价地。　　金地认真汲取了此前在土地市场较为激进的教训，在今后选择土地将在投资回报率与周转率之间选出最佳的平衡点，今年用于土地市场的资金约为50亿元，若定向增发成功，将增加至100亿元左右；招商则延续其稳健的作风，将在已经进入的城市适当增加土地储备。　　本报记者 戎明迈 实习生 叶华